Waardoor wordt de hypotheekrente eigenlijk bepaald?
Grof gezegd zijn er twee invloeden van buiten die de hypotheekrente bepalen die de bank zijn klanten rekent: de financiële markten en de invloed van de toezichthouders. Binnen die grenzen maken banken zelf ook keuzes die invloed hebben op de hypotheekrente die jij betaalt.
Hoe hoog jouw rente precies wordt, hangt uiteindelijk af van jouw situatie en de keuzes die je maakt. Wil je dus precies weten hoeveel rente je gaat betalen voor de hypotheek die jij wilt hebben, dan heb je een persoonlijk hypotheekadvies nodig.
1. De hypotheekrente en de financiële markten
Banken werken in een ingewikkeld netwerk van financiële instellingen en overheidsinstanties. De regels die een bank van buitenaf opgelegd krijgt en de omstandigheden op de financiële markten hebben veel invloed op de hypotheekrente.
De rente die de bank betaalt
Om geld uit te kunnen lenen moeten banken geld ‘inkopen’. Dat doen ze bij spaarders, investeerders, andere banken en bij de centrale banken van Nederland (De Nederlandse Bank, DNB) en Europa (de Europese Centrale Bank, ECB). De banken betalen voor dit geld rente. Hoe hoger die rente, hoe duurder het geld voor de bank. Dit zie je terug in hogere hypotheekrentes.
Europees bankbeleid
De centrale banken verlagen meestal de rente als het slecht gaat met de economie. Dan wordt het geld goedkoper en is het voor bedrijven makkelijker om te investeren en mensen aan banen te helpen. Zo hopen de centrale banken ervoor te zorgen dat een economische crisis snel voorbij gaat. Door die dalende rente zijn ook de banken goedkoper uit en daalt de hypotheekrente. Gaat het na een tijdje weer beter met de economie, dan zullen de centrale banken de rente weer stapsgewijs verhogen. De hypotheekrente zal dan ook weer omhoog gaan.
3. De hypotheekrente en het beleid van de toezichthouders
Voor de markt van financiële producten zoals hypotheken zijn veel wetten en regels. Om te kijken of banken aan die regels voldoen zijn er toezichthouders. In Nederland zijn de belangrijkste toezichthouders de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Ook de Nederlandse en Europese centrale banken (DNB en ECB) bemoeien zich met het beleid van de banken.
Regels voor risico
In Nederland lenen we best veel voor het kopen of verbouwen van een huis. Daardoor hebben we vergeleken bij andere Europese landen meer schuld in verhouding tot de waarde van onze huizen. De kans dat mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen zou daardoor groter zijn dan in andere Europese landen. Omdat de grote Nederlandse banken sinds 2014 onder direct toezicht van de ECB staan kan de ECB eisen dat de banken de risico’s verkleinen. Hoe minder eigen geld je dus meeneemt bij het kopen van een huis, hoe hoger je rente. Meer daarover lees je hieronder in ‘Jouw persoonlijke situatie’.
Kosten van toezicht
Sinds 2015 betaalt de overheid niet meer mee aan het toezicht op banken en verzekeraars. De financiële instellingen betalen het toezicht nu helemaal zelf. Dat zorgt dat financiële producten zoals hypotheken duurder worden.
4. De hypotheekrente en de banken
Uiteindelijk bepalen de banken natuurlijk voor een groot deel zelf welke hypotheekrente ze vragen. Iedere bank heeft daarin zijn eigen beleid.
Concurrentie tussen aanbieders
Het is voor iemand die een hypotheek wil afsluiten heel makkelijk om op internet hypotheekrentes te vergelijken. Veel hypotheekaanbieders doen dan ook hun best doen om gunstig uit die vergelijking te komen en bieden lage rentes.
Ook als je via een hypotheekadviseur een hypotheek afsluit, zal je adviseur op zoek gaan naar de laagste rente. Meer concurrentie betekent dus vaak lagere rentes. Is er weinig vraag naar hypotheken, dan zal de concurrentie feller zijn dan als er veel mensen een hypotheek willen afsluiten. De rente is niet het enige dat er toe doet bij een hypotheek. Uitgebreide service, gunstige voorwaarden of flexibiliteit zijn ook manieren om te concurreren.
Kosten
Hoe minder kosten de bank moet maken voor het verstrekken en beheren van jouw hypotheek, hoe minder rente de bank hoeft te vragen om die kosten te dekken. Banken en andere hypotheekaanbieders zijn dus altijd op zoek naar manieren om de kosten die zij maken voor het verstrekken en beheren van hypotheken te verlagen. Daarbij kun je denken aan het vereenvoudigen van procedures, het bieden van minder verschillende producten, het opheffen van kantoren en servicepunten en het direct zaken doen met de klant in plaats van via een adviseur. Tegenwoordig wordt bijvoorbeeld (internet-)technologie veel ingezet om de kosten van hypotheken en andere financiële producten te verlagen. Die techniek kan natuurlijk ook gebruikt worden om de service te verbeteren.
Marge
De ‘marge’ is het bedrag dat de bank als winst overhoudt van de hypotheekrente nadat alle kosten zijn betaald. Een lagere hypotheekrente betekent dus een lagere marge voor de bank. Door de concurrentie op de hypothekenmarkt en de verscherpte regels staan banken in de praktijk onder druk om deze marge kleiner te maken. Tegelijkertijd hebben banken een bepaalde marge nodig om voldoende betrouwbaarheid en service te kunnen garanderen. De bank heeft deze marge ook nodig om nieuwe, verbeterde producten te ontwikkelen.
Jouw eigen omstandigheden
De dingen die we hierboven noemden zijn algemene factoren die invloed hebben op de hypotheekrente. Hoe veel rente je precies moet betalen hangt erg af van je eigen wensen en omstandigheden.
Risico
Als een bank geld uitleent, is er altijd een kans dat deze lening niet terugbetaald kan worden. Bijvoorbeeld doordat jij je baan kwijt raakt. Dat heet het kredietrisico. Hoe hoger het kredietrisico, hoe hoger de rente voor die lening zal zijn. Hoe hoog de bank jouw kredietrisico inschat hangt af van jouw omstandigheden. Een paar voorbeelden:
- Als je een vast contract hebt, geeft dat de bank meer zekerheid dan een tijdelijk contract. Het kan zijn dat een bank je dan een hoger tarief rekent.
- Als je ZZP’er of ondernemer bent is je inkomen minder zeker en is het kredietrisico voor de bank hoger dan als je in loondienst werkt. Ook dan kan het zijn dat je bij bepaalde banken duurder uit bent
- Als je veel eigen geld achter de hand hebt kun je dat in noodgevallen gebruiken om je hypotheek te betalen. Ook dat verlaagt het kredietrisico voor de bank.
De waarde van je huis
Hoeveel rente je betaalt voor je hypotheek hangt onder andere af van de hoogte van je hypotheek en de waarde van je huis. Om je rente te bepalen gebruiken we 12 tariefgroepen. Hoe hoger je hypotheek in vergelijking met de waarde van je huis, hoe meer risico wij lopen. Want moet je huis verkocht worden, bijvoorbeeld omdat je al een tijd je hypotheek niet meer kunt betalen? Dan levert het huis misschien niet genoeg op om de hypotheek mee af te lossen. Voor dat risico betaal je een hogere rente. Maar is je huis meer waard dan je hypotheek? Dan betaal je weer een lagere rente. Hiervoor zijn er verschillende tariefgroepen.
Kijk voor de actuele hypotheekrentetarieven op de pagina hypotheekrente.
Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
In Nederland hebben we een garantiestelsel voor hypotheken dat een deel van de risico’s van een hypotheek overneemt. Dit kan alleen bij lage, veilige hypotheken. Krijg je zo’n NHG-hypotheek, dan kun je een korting op je hypotheekrente krijgen.
Hypotheekvorm
Er zijn verschillende soorten hypotheken. De belangrijkste zijn annuïteitenhypotheken, lineaire hypotheken en aflossingsvrije hypotheken. Voor meer informatie hierover kun je kijken bij onze hypotheekvormen. Op een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek los je iedere maand een beetje af. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hele hypotheekschuld pas terug als je je huis verkoopt of als de hypotheek afloopt. Daardoor loopt de bank een extra risico. Daarom is een aflossingsvrije hypotheek iets duurder.
Rentevaste periode
Als je een hypotheek afsluit kies je hoe lang je je hypotheekrente wilt vastzetten. Een lange rentevaste periode geeft jou zekerheid, maar je rente is dan een beetje hoger. Dat komt omdat de bank tijdens die periode rentestijgingen voor jou opvangt. Je kunt die extra rente die je betaalt dus zien als een soort verzekering tegen rentestijgingen.Kies je een kortere periode, dan is het risico voor de bank kleiner en betaal je dus minder rente. Je bent dan dus ook korter ‘verzekerd’ tegen het stijgen van de rente.
Hypotheken op basis van Euribor
Heb je een SNS Hypotheek met een Euribor-tarief? Als Euribor stijgt of daalt, heeft dat gevolgen voor de rente die je moet betalen en dus voor je maandlasten.
Andere factoren
Er zijn nog andere factoren waar banken rekening mee houden als ze je hypotheekrente bepalen. Sluit je een tweede hypotheek af of een hypotheek voor een vakantiewoning, dan betaal je meestal ook een hogere rente. Sommige banken bieden je de mogelijkheid om je rente niet per maand maar per kwartaal of per jaar te betalen. Meestal is je rente dan ook wat hoger. Iedere situatie is anders en iedere bank heeft zijn eigen normen. Je weet dus pas precies hoeveel rente je gaat betalen na een persoonlijk hypotheekadvies.
